界面新闻记者 | 杨冰柯

界面新闻编辑 | 李慎

头顶近200亿的短期债务，浙江最神秘的地产商新湖中宝（600208.SH）迎来国资入股，很快将在资本市场上改名换姓，但遗留问题却远远没有解决。

1994年，浙江温州人黄伟创立了新湖集团。2006年，新湖集团将旗下14家房地产公司通过定向增发的方式装入中宝股份，后改名新湖中宝。

黄伟在资本市场上攫得第一桶金后进入房地产行业，一度成为“温州首富”，但黄本人很少接受媒体采访并在公开场合露面。黄伟的发家历程，以及他低调的个人风格让新湖集团一度披上了神秘外衣。

在浙商地产圈看来，黄伟一直保持着“金融思维”做房地产：新湖土地开发周期普遍较长，黄伟2000年就手握大量土地但不急并于开发，坐等土地升值。

这种开发模式一度让黄伟和新湖积累了丰厚的“土地红利”资本，但随着地产行业进入高周转时代，新湖和黄伟的“金融式”地产开发模式遭到挑战。

当地产商们野心勃勃在规模上“大干快上”那些年（2016-2020年），黄伟的新湖中宝靠吃前些年的“土地”老本，并没有积极扩张。黄伟保持着土地的慢开发和待价而沽，把重心放在金融投资上，几年间，新湖投资了中信银行、温州银行、万得信息技术股份有限公司、杭州趣链科技公司等。

土储方面，除上海、杭州等个别城市外，新湖整体土地质量并不优质，主要在浙江三四线城市如乐清、平阳、舟山、温岭等。

土地的慢开发使经营性现金流不足，同时，新湖的金融投资回报短时间内不能满足其支付土地、开发等各种成本和债务。

其后，新湖干脆走上了“卖地求生”之路。据不完全统计，2019年-2020年，新湖中宝合计转让南通启新、南通启阳、南通新湖、金谷置业、明珠置业、上海中瀚等11个项目公司股权，交易对价总计227.6亿元。

但即便如此，新湖的债务问题还是没有得到实质性缓解。同时，新湖持有的优质土地资产所剩无几，雪上加霜的是，房地产形势已大不如前。

2021年后，房地产行业进入急剧下行周期，大多数房地产商销售额大幅下降，新湖中宝2024年销售额却逆势增长，但这主要是因为新湖中宝去年同期销售额基数低。

2021-2023年，新湖中宝合同销售额297.36亿元、115.9亿元和29.25亿元，销售额急速下滑，这也使新湖自身造血功能急剧减弱，经营现金流严重不足。

根据新湖中宝2024年半年报，新湖中宝实现合同销售面积20.78万平方米，合同销售收入43.26亿元，同比上升22.62%和145.92%。实现营业收入126.19亿元，同比增长344.68%；归属于上市公司股东的净利润15.35亿元，同比下降4.84%。与多数同行一样，新湖增收不增利。

新湖中宝最令同行艳羡的是毛利率，根据新湖中宝中报，公司结算均价4.37万元/平方米，结算毛利率42.42%，该毛利率远高于同行。

但与多数地产商面临的问题一样，融资和债务问题难解。根据新湖中宝2024年半年报，公司期末货币资金余额59.71亿元；有息负债合计315.28亿元，占总资产的31.19%，较期初减少6.44亿元。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计188.92亿元，占比59.92%，一年以上有息负债126.36亿元，占比40.08%。

近189亿的短期和一年内有息负债是新湖中宝手握货币资金的3倍，公司债务风险已站在“悬崖”边上。

大背景是，近三年来房地产企业融资遭遇困境，即便是万科这样的优质企业，在融资方面都捉襟见肘，虽然2024年以来，中央不断释放融资利好，但实际能惠及到浙江民企的利好少之又少。

黄伟开始筹谋抱国资“大腿”。2020年开始，新湖中宝先后在衢州成立了新湖智造、新湖城市发展、衢州新允科技合伙企业（有限合伙）、衢州慧景企业管理有限公司等公司。

2021年11月，新湖中宝把大本营从浙江嘉兴迁到衢州，次月就全部完成了迁址。

2023年2月，新湖中宝公告控股股东新湖集团与衢州市新安财通签署了股份转让协议，新湖集团欲向后者转让其持有的8.6亿股（占据总股本的比例为10.11%），转让价格为2.64元/股，涉及金额约为22.7亿元。

2024年1月，新湖中宝公告称，新湖集团以及其一致行动人恒兴力，与衢州国资旗下的衢州智宝签署股权转让协议，转让所持公司18.43%的股份，转让价款合计现金30亿元。

6月5日，经过连续交割后，新湖中宝完成第二次18.43%股份的转让，衢州国资成为新湖中宝第一大股东，合计持股达到28.54%。

至此，衢州国资合计投入52.76亿元，战略入股新湖中宝正式完成。

衢州国资在去年取得一个董事席位的基础上，还将向新湖中宝董事会推荐一名副总裁候选人，负责公司财务监督工作。

据新湖中宝公告，公司名称将变更为“衢州信安发展股份有限公司”，证券名称改名为“衢州发展”。

国资入股能救得活曾经的温州首富黄伟和他的新湖系吗？

根据新湖中宝2024年半年报，这家企业目前地产在售项目有沈阳仙林金谷、沈阳新湖湾、南通新湖海上明珠城、上海天潼里、上海昼锦华苑、瑞安新湖秋月园等。

上海项目是新湖最优质资产。报告期内，新湖天潼里已开售小高层去化近六成。上海位于黄浦老城厢核心的昼锦华苑（锦园）8月首次开盘推出33套房子，户型310-390平米，首日售罄，揽金18.27亿。

上海优质项目入市使新湖销售额有了一定保障，但对比其债务，却是杯水车薪。

此外，7月以来，新湖集团还陷入了员工理财“爆雷”风波。

自2012年起，新湖系旗下公司以“福利性产品”的名义，鼓励员工购买公司定制的由华鑫信托发行的信托产品，每年开放二次，或存续或到期还本付息。投资者一年期、二年期、三年期的收益率分别为10%、11%、12%，后续偶有波动。

根据投资者提供的文件显示，截至7月15日，华鑫信托·新湖集团单一资金信托尚有31.318亿元及预期收益未兑付；华鑫信托·信源5号集合资金信托尚有15.493亿元本金及预期收益未兑付。两者金额共达约46.811亿元。

记者拿到的一份投资者文件显示，上述信托理财的投资者大多都是新湖的员工以及亲友团。

上述投资者对界面新闻记者表示，违约后，他们就一直去新湖集团维权，但公司始终没有给予明确的回复。

直到员工大范围集结，几乎很少露面的黄伟在8月9日出现在了投资者面前。黄伟向投资者表示，“做生意做了四十来年，哪里知道我们一个几百亿资产被人抢走了，也是很意外的事情，希望大家跟公司共渡难关，我们的这个矿、资产一定会拿回来，拿不回来可能我要破产，我如果这样可能比你们要惨。”

黄伟口中的“矿”指的是新湖集团的控股子公司浙江新湖能源（持股比例85%）通过其全资子公司北京华易隆鑫贸易有限公司（以下简称“华易隆鑫”）持有的新疆宜化矿业有限公司41.08%的股权，目前华易隆鑫已列为被执行人，该公司所持有的新疆宜化矿业股权被浙江和湖北两地法院冻结。

但黄伟的解释和恳请并没有太大说服力，投资者们没有放下担忧，也不认可黄伟所说的矿产和自己投资信托的关联。目前来看，尚没有好消息出现，刚入主新湖的衢州国资也没有对外表态。

国际评级机构标普近期发文称，如果新湖中宝的自身情况没有发生任何显著的有利变化，其无法偿付债务(包括潜在的不良债务交换)的风险可能会随着公司流动性减弱而增加。同时，新湖中宝实际控制人变更为国有企业，可能有助于新湖中宝保持与银行和其他金融机构的关系，但此举可能无助于解决境外债券兑付事宜。