摘要：
... 楼市下行、城市更新受阻，深圳一批村民陷入无法按时获得过渡安置费的困局。
过渡安置费（简称”过渡费“）指的是拆迁人（开发商/项目合作方）在拆迁过渡期对原业主可能发生费用的补偿。在深圳，不少城市更新项目的过渡费按照被拆迁房屋的面积计算，例如，深圳市龙岗区有项目过渡费按照“20元/月/平方米”支付。
第一财经梳理留言板上的信息发现，近一年来，深圳有超过10个城市更新项目的居民称，旧改项目的开发商拖欠过渡安置费数月，另外，还有城市更新项目存在停工的问题。
延迟的过渡费
位于罗湖区翠竹街道的金钻豪园被称为“深圳最难改造”的旧小区之一，于2010年被列入深圳第一批旧住宅小区改造范围。一直到2018年，金钻豪园城市更新单元一期项目实施主体才确认公示，为深圳新华城房地产有限公司。2019年，该城市更新项目正式开工，然而，直到2024年，该项目都还未交付。
今年以来，金钻豪园的原业主多次在人民网留言板上称，工地长期处于半停工状态，从2020年起，过渡安置费就没有按合同规定发放。
对于金钻豪园项目存在的问题，罗湖区翠竹街道信访办回复称，项目单位存在资金短缺等问题，区职能部门正协调项目单位筹措资金，确保项目顺利建设，以及支付相关过渡安置费。另外，罗湖区政府已成立工作专班，研究解决金钻豪园项目盘活事宜，目前，已促进第三方国企介入项目，并就项目盘活的相关事宜达成一致意向，明确项目将采用后进先出模式，引进增量资金开展盘活工作。
与上述城市更新项目类似，深圳不少城市更新项目都因为资金链紧张而拖欠原业主的过渡费，与此同时，城市更新项目的建设进度也放缓，其中，就涉及佳兆业、勤诚达、恒裕集团等房企。
今年7月，龙岗区五联竹头背、岭背坑旧改项目的居民反映，该项目的过渡费已拖欠一年多，另外，项目的开发商目前股权已经被冻结，询问是否会影响项目的正常进行。深圳市龙岗街道回复称，已督促意向实施主体及时履行支付义务，对方表示目前正多渠道筹措资金。
据悉，该项目的意向实施主体为深圳市保达房地产开发有限公司，而该公司由深圳市勤诚达地产公司（下称“勤诚达”）、深圳市保利房地产开发有限公司分别持股50%。勤诚达是深圳本地房企，成立至今已27年，近年来，勤诚达的住宅项目为了快速回笼资金，以5折价格违规销售，后被暂停。企查查资料显示，勤诚达集团已经是失信被执行人，并且被限制高消费。
专注豪宅开发的深圳本地房企恒裕集团，近期也出现资金筹措困难的情况。今年6月，深圳市龙岗区龙东社区上井地块土地整备利益统筹项目原业主反映称，开发商停付过渡费。
官方回复称，该项目的合作方为上井股份合作公司、恒裕集团。该项目正在开展第一块留用地的开发建设工作，同时正在完善项目其他用地报批手续。因房地产市场环境严峻，资金筹措较为困难，同时需要对第一块留用土地进行开发建设进行资金投入，影响了公司资金周转。为了及时解决项目涉及过渡费拖欠问题，街道于6月6日再次约谈项目合作单位，要求其加快筹措资金用于支付相关过渡费。项目合作单位表示正在筹集资金，一旦资金到位，立刻按协议支付过渡费。
曾被称为“旧改之王”的佳兆业集团，如今也陷入城市更新项目推进不畅的情况。今年5月，有村民在人民网留言本上称，红朱岭旧改项目的房子已经被拆7年，拆迁过渡费停发了一年多。对此，龙岗区平湖街道约谈项目合作方佳兆业集团，佳兆业集团表示，目前房地产市场环境普遍严峻，红朱岭项目近期出现资金困难、推进放缓的情况，公司正在多方筹措资金支付过渡费。同时公司积极寻找合作方，当前项目已与国企进行对接中，一旦成功，可以重新盘活项目。
佳兆业位于龙岗区坂田街道的城市更新项目也陷入停滞。今年5月，居民反映称，坂雪岗科技城11号城市更新单元（下称“科技城11号”）建设主体烂尾，新雪社区旧改陷入停滞，厂房人去楼空荒置几年，
对此，龙岗区城市更新和土地整备局称，2022年至今，龙岗区政府多次督促佳兆业处置相关资产，已筹集支付科技城11号的过渡费2128万元。纾困方案方面，龙岗区主动对接十多家国央企以及债权方、资产管理公司，并编制多版处置方案，希望找到“善意第三人”盘活项目，加速项目处置，但因房地产经济下行，项目经济可行性差等原因，暂无企业明确接盘。
融资、销售两难
广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉对第一财经记者表示，近年来深圳不少城市更新项目进度放缓，表面上看，是因为资金紧张，而实质是，按照目前商品房销售情况来看，旧改后的商品房入市，销售收入可能不足以覆盖旧改项目的成本，开发商从而放慢了城市更新的步伐。“这些项目大多是在房价快速上涨时期签约或者批复的，补偿原业主的价格相对较高，现在房价下行，销售去化放缓，尤其对民营房企来说融资难度加大，房企的销售预期也减弱。”李宇嘉表示说。
李宇嘉表示，随着深圳人才房、配售型保障房的入市，市场上的刚需房源不及改善型住房受欢迎，而对于一些城市更新项目来说，彼时审批规划的产品与当前市场需求可能存在一些差异。因此，他认为，推进城市更新项目的进程，可以在规划、拆迁补偿标准、容积率、商办的配置标准等方面进行调整。
此前，深圳一城市更新公司的工作人员对第一财经表示，当前房地产市场下行，开发商对城市更新项目的推进动力不足。其公司在深圳的一城市更新项目已经具备开发建设条件，公司资金也比较充足，但考虑到公司目前在深圳仍有多个新房项目在售，而当前深圳新房市场价格战竞争激烈，销售去化速度较慢，“即使房子建好了，去化也是个难题”，因此其公司还未对相应地块进行开发。
今年以来，深圳限购条件放松、首付比例下调、二手房业主持续降价，在上述因素影响下，深圳二手房成交量上升，但新房市场销售情况仍然不佳。乐有家研究中心统计的数据显示，今年上半年，深圳二手房过户21394套，同比2023年上半年上涨32%，成交套数均高于2022年、2023年同期；新房售出12135套住宅，同比减少25%。截至今年6月，深圳新房住宅的去化周期为24.8个月。今年7、8月，深圳新房成交量依旧处于2500套左右的低位。
楼市低迷，能顺利推进的城市更新项目数减少。过去几年，深圳的城中村改造规模，在全国范围内排在前列，据合一城市更新统计，截至2024年8月11日，深圳有1041个项目被纳入城市更新计划，但只有538个走到实施主体公示这一步，即从2010年以来，只有一半的城市更新项目改造获得重要进展。
当然，实施主体确认后，也并不意味着进入安全区，就像上述的金钻豪园项目，尽管已经开工建设，仍然出现了资金紧张，项目陷入停滞的问题。
合一城市更新统计的数据显示，2024年上半年，深圳已有5个城市更新项目失效，宝安有4个、坪山1个，涉拆除重建用地面积约55.17万平方米。截至2024年6月18日，正处于计划失效期仍未调出城市更新计划的项目共计55个。
李宇嘉认为，已经失效的城市更新项目，说明多年来没有投资主体愿意介入，或者规划方案审批不能通过。他表示，这些项目可以常态化推进综合整治或拆整结合。综合整治主要是基于消防安全、房屋结构安全的考量，对社区的水、电、燃气、网络、道路等公共配套进行修缮，补齐短板。
