房企要告别三高发展模式,实现高质量发展。
“房地产市场仍处于量价调整阶段,其中有机遇也有挑战,房企要告别三高发展模式,实现高质量发展。”8月23日,在龙湖集团2024年中期业绩发布会上,管理层就当下房地产行业表示。
今年上半年,房地产行业调控政策频出,受多重利好政策刺激影响,6月份一线城市楼市有所表现回暖,不过进入7月又有转淡趋势。后续房地产市场走势将如何?备受业内关注。
对此龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠表示,上半年全国商品房销售金额4.7万亿元,同比下降25%,二手房市场整体表现略好于新房市场,规模同比微降、但价格降幅较大。所以,目前房地产市场仍然处于“量价调整”的阶段,市场信心也有待恢复。
在今日国新办举行的新闻发布会上,住房城乡建设部部长倪虹也表示,当前我国房地产市场供求关系发生重大变化,市场仍处在调整期,随着各项政策的实施,市场出现积极变化。从我国城镇化发展进程看,从人民群众对好房子的新期待看,房地产市场还是有很大潜力和空间。
日前,中共中央政治局会议对房地产工作进行了部署,后续市场怎么走?在张旭忠看来,下半年房地产行业要积极围绕消化存量、优化增量相结合,满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求,房企需要告别“三高”,加快构建发展新模式,实现自身高质量发展。“在当前新旧模式转换之下,市场恢复经历波动,其中有挑战也有机遇。”
今年上半年,龙湖实现合同销售额511.2亿元,对应销售面积365.5万平方米。分区域来看,西部、长三角、环渤海、华南及华中片区的合同销售额,分别占上半年总体合同销售额的28.1%、27.0%、20.1%、14.3%及10.5%,销售额最高的前三个城市为成都、西安、苏州。
后续龙湖将如何安排供销节奏?张旭忠回复第一财经称,集团将坚定战略执行,在保障财务安全及品质交付前提下,一方面聚焦存货去化,有序压降负债,优化资产质量;同时确保新项目入市有良好表现,今年7个新项目中有2个已经入市,还有5个会在9月全部入市;此外,要持续提高运营效率,坚守长期主义,以内生动力推动高质量发展,这与当下行业新常态是高度契合的。
拿地方面,上半年龙湖在北京、上海、苏州等城市共获取7块新地,新增收购土地储备总建筑面积为60万平方米,权益面积为35万平方米,平均权益收购成本为14946元/平方米。截至期末,龙湖在手土储合计4141万平方米,权益面积为2959万平方米,权益比例71.5%。
从盈利情况看,上半年龙湖整体营业收入468.6亿元,其中运营及服务业务收入为131.0亿元,同比增长7.6%;上半年股东应占溢利为58.7亿元,其中运营及服务业务贡献超80%。毛利额为96.4亿元,毛利率为20.6%;核心税后利润率为11.7%,核心权益后利润率为10.1%。
债务方面,上半年龙湖进一步压降有息负债,持续优化债务结构。截至2024年6月30日,龙湖的综合借贷总额为1874.2亿元,较年初下降52亿元;在手现金500.6亿元,净负债率为56.7%,现金短债倍数为1.7倍,剔除预收款的资产负债率58.6%,保持在“三道红线”绿档。
龙湖集团首席财务官赵轶表示,上半年集团经营性物业贷净增219亿元,其中存量项目通过抵押率提升带来的增额超过140亿元,平均融资成本约4.16%,平均借贷期限拉长至9.19年。“集团会稳步铺排债务归还,截至目前,2025年到期的境内债券剩余10亿人民币,钱已经准备好;2027年前没有到期的境外债券。下半年集团将继续有序推进,提前偿还明年到期的债务。”
龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示,高杠杆高周转的模式,即使放到全球成熟市场,也是不可持续的。地产开发业务有周期性,随着城市化进入稳步阶段,新房开发规模必然会下降。过往龙湖没有盲目追求规模排名,审慎控制负债水平,如今在行业新旧动能转换之下,最关键的仍是处理好债务问题,集团一方面压降债务规模、另一方面拉长债务周期,同时不断提升经营性业务收入。“要成为穿越周期的百年房企,低负债水平、高经营性收入,是两个必备条件。”